התפוז הגדול

תל אביב זקוקה לעירוב שימושים מסוג חדש: עירוב שימושים ללא מגורים

במשך שנים היללו ופיארו כל העוסקים בעירוניות את עירוב השימושים. (לקריאה נוספת על עירוב שימושים)
ישנה הסכמה גורפת, שעירוב שימושים היא הדרך האחת והיחידה לנהל עיר טובה.

גישת עירוב השימושים הפכה מזמן לאידאולוגיה מוצקה ונפוצה, רווחת לא רק בחוגי האדריכלים והעוסקים בעירוניות ותכנון ערים, אלא ממש בכל מקום שיש בו שיחה על עיר.
זו אידאולוגיה חיובית וחשובה ביותר גם לדעתי, אך שלב ההיפכותה לדת הוא לא טוב.
כאשר רעיון, טוב וחיוני ככל שיהיה, הופך לדת, לא ניתן להרהר בו יותר, לפתוח אותו לדיון, לנתח אותו ואולי גם לשפר אותו.

ברשומה זו, אבקש להרהר על עירוב השימושים, ולהציע שיפור או הסתייגות קלה מהגישה.

 

עירוב שימושים: חבילת יתרונות שעושה עיר טובה.

ללא ספק, עירוב שימושים נחשב לתנאי לעיר טובה. אני מסכים עם הקביעה הזאת.

מקום המשלב מגורים, עסקים, משרדים, מלונאות, פנאי, רפואה, תרבות ולעיתים גם תעשייה קלה, הם מקומות המספקים לאנשים נוחות, חיסכון בזמן ובמשאבים, מבחר של הזדמנויות, ביטחון אישי, עניין ולעיתים ריגוש.
אלו הם בדיוק המקומות שאנשים אוהבים בערים. מקומות מכילים, המספקים מבחר. רבים רואים בהם מקומות משמחים.
גם אני, מפיק הנאה גדולה מלשוטט במקומות כאלה.

החזון של גישת עירוב השימושים יראה כך: רחוב הומה אדם המרכז כמה שיותר פעילויות, מראה שוקק חיים, תוסס, שאפשר לראות בו בניינים מכל הסוגים, עסקים, מסחר, דוכנים, עצים ובעיקר מגוון רב של אנשים שעושים הרבה דברים והולכים למקומות שונים.

רחוב מעורב שימושים בסטוקהולם

 

עירוב שימושים מוגבר: עירוב שימושים ללא מגורים.

אני מבין מדוע הרבה מקוראי הכותרת הזו יראו הצעה זו כעריפת ראשה של גישת עירוב השימושים. זה מובן לגמרי, הרי גולת הכותרת של גישת עירוב השימושים היא שילוב המגורים בשאר השימושים. מכאן הכל התחיל, שכן גישה זו היא אנטיתזה לגישת האיזוּר שדגלה בשכונות מגורים רחוקות משאר השימושים.

אני מציע לנסות ליישם בכמה מקומות מרכזיים בת"א עירוב שימושים ללא שימוש המגורים; לא כדי להוציא את המגורים לשכונות, אלא דווקא כדי לממש את חזון עירוב השימושים באופן מסויים.
מדוע זה למעשה מימושו של חזון עירוב השימושים? הנה אני מגיע לזה.
ואיפה יהיו המגורים? תיכף אגע גם בזה.

מגורים הוא שימוש מגביל.

גישת עירוב השימושים דוגלת בהסרת מגבלות שימושים. "שוק חופשי של שימושים". הפרדוקס הוא שמגורים הוא שימוש שמטיל מגבלות על הסביבה.
הייחוד של המגורים הוא הצורך בשקט. רובנו אוהבים את ההיצע הגדול והדינמיות של הרחוב מעורב-השימושים, אך כשאנחנו מגיעים לבית שלנו, גם ההיפר-עירוניים שבנינו, אנחנו מחפשים את הפינה השלווה שלנו. אנחנו רוצים לשמור על מרחק מסויים מההמולה, לצד קרבה מסויימת אליה.

דירות מגורים ברחוב מעורב שימושים פעיל ודינמי יצרו תמיד חיכוך גדול. תושבי הרחוב יתלוננו על רעש ובהכרח ידרשו סגירת טיפוסים שונים של עסקים, והגבלת שעות הפעילות שלהם.
והנה עוד כלל: הם יצליחו בכך. כי הגורם המווסת הוא העירייה, ודיירי הרחוב מהווים את הבוחר של העירייה. שאר השימושים משרתים אנשים שמגיעים מרשויות מוניציפליות אחרות לרוב, והם מהווים משקל קטן בהרבה בשיקולי הרשות המוניציפלית, כך שבסוף, הדיירים הם הכח המעצב החזק ביותר של הרחוב.
עירוב שימושים זו הצהרה נחמדה עבורם, עד שזה מגיע לפתח הבית שלהם.

מה נרוויח מעירוב שימושים ללא מגורים?

אם רק נסיר את מרכיב המגורים מהסביבה מעורבת השימושים נקבל מקום עם פעילות ענפה לאורך כל שעות היממה, בו פועלים כל סוגי העסקים שיש לעיר להציע ומבקרים כל האוכלוסיות המגוונות שפוקדות את העיר או מתגוררות בה.
זה יהיה מקום חסר-וויסות (או לכל הפחות כמעט חסר וויסות) באשר למי ומתי מבקר בו.
מסעדות, בתי קפה, תיאטראות, משרדים, מרפאות, מרכזי חינוך – הכל מהכל. הומה אדם ופעילות.

כך נראה רחוב מעורב שימושים חסר מגורים, וחסר-וויסות (בשנחגאי)

 

למעשה, נקבל את מימושו של החזון האמיתי של עירוב השימושים כפי שתיארתי קודם לכן בפסקה השנייה.

היעדרות שימושי המגורים ממקומות כאלה אינה היעד. היעד הוא יצירת מקום שיכול להכיל כל שימוש, שלא דורש את היעדרותו של שימוש אחר.
כלומר, אם יבואו אנשים שירצו להתגורר במקום כזה, אפשר יהיה להכיל אותם בקומות גבוהות בתוספת אטימות גבוהה מאוד לרעש, תוך התאמת אופי הדירות לקהל יעד שפחות סובל מרעש כמו מעונות סטודנטים או מגורים לתקופות קצרות.

זאת ועוד, רחוב שיוגדר כמעורב שימושים ללא מגורים, סביר שיצטלב עם רחובות מעורבי שימושים "קלאסיים" שכן כוללים מגורים, ויתר הפעילות בהם עדינה ושקטה יותר, כך שנקבל רשת רחובות מעורבת שימושים ומגורים, אשר במרכזה רחוב אחד הומה ופעיל במיוחד אשר רק הוא אינו כולל מגורים.

אגב, כאן המקום להזכיר כי הנהנים העיקריים מרחוב מעורב שימושים הם פחות דיירי הרחוב המעורב, ויותר דיירי הרחובות השקטים והקטנים (שהם בהחלט לא מעורבי שימושים) הסמוכים לאותו רחוב מעורב שימושים. רוצה לומר, התועלת הגדולה בלגור באזור מעורב שימושים היא לא ההתערבבות בהמולת השימושים, אלא הסמיכות להם.

עוד אגב, אחת הטענות המרכזיות כנגד האיזוּר (גישת הפרדת השימושים) היא שבכך נוצר אזור שומם שאין בו נפש חיה בשעות שלא משתמשים בו. דבר זה לא יקרה בסביבה מעורבת שימושים ללא מגורים שכן היעדרות המגורים הרי מאפשרת חיים במקום לאורך כל שעות היממה. מובן שטענה זו רלוונטית בעיקר לערים גדולות שה-DNA שלהם הוא חיים סביב השעון. בארץ – תל אביב.

במצבו הנוכחי, עירוב השימושים הוא לעיתים האויב של עצמו.

חזון עירוב השימושים (כפי שתיארתי קודם – רחוב הומה, הרבה פעילות וכ') מעולם לא מומש בצורתו המיטבית בתל אביב, כיוון שעירוב שימושים כפי שהוא נתפס ע"י חוג המתכננים והאורבניסטים כיום, מקדש את המגורים כשימוש שחייב להשתלב בכל מקום בעיר.

חוליית המגורים מהווה את "חוליית הקטיעה" של גלגל עירוב השימושים שהרי הגבלות על שעות, או רעש מחסירות שימושים מהמקום והופכות הלכה למעשה את אזור עירוב השימושים לאזור מופרד שימושים בשעות הלילה.

יצירת אזור מעורב שימושים ללא מגורים, היא בפועל, הגשמת החזון של עירוב השימושים. לזה פיללו כל הדוחפים לעירוב השימושים.
צעד כזה צריך להיעשות בזהירות ובמיקומים ספציפיים בעיר, ולא על קטע עיר במלואו מסיבות מובנות.

אבן גבירול. כמה שימושים יש פה כבר? דירות של זקנים, סטודנטים שמתים להתקדם ולעוף מפה, פלאפליות ומרכולים. זה עירוב השימושים שלנו?

תודה לחברי עמרי ווסטמארק, שכבר 20 שנה מטייל בערי העולם, ומספר לי עוד ועוד על רחובות מוצלחים בערים מדהימות.
אני ועמרי דנים כבר כמה שנים על הצורך ברחובות מעורבי שימושים ללא מגורים בת"א.

16 מחשבות על “תל אביב זקוקה לעירוב שימושים מסוג חדש: עירוב שימושים ללא מגורים”

  1. רעיון מעניין ובהחלט שווה בדיקה.
    רחוב שלדעתי מאוד מוצלח בתל אביב זה דווקא דיזנגוף, מלא אנשים גם ב-2 בלילה

    1. דניאל מייסה

      דיזנגוף? חלש. והוא בטח לא עונה על ההגדרה של רחוב מעורב שימושים ללא מגורים.

      1. דיזנגוף הרחוב כנראה הכי מוצלח בתל אביב, פעיל עד השעות הקטנות של הלילה.
        בשעות סיום העבודה (17-19) הרחוב מתמלא(!) באנשים, כולם אנשים שחזרו מהעבודה ויוצאים לסידורים\קניות\לאכול,
        התופעה הזאת לא היתה מתרחשת לולא דיזנגוף היה איפה שאותם אנשים גרים. כמובן שעוד הרבה מגיעים מבחוץ בהמשך היום.
        בנוגע לטענה שאנשים צריכים את השקט שלהם – לרוב תושבי ת"א יש שקט בזכות התכנון שלה, בעיקר הצפון הישן (תוכנית גדס), אנשים שמחליטים לשכור דירה על דיזנגוף או אלנבי ישלמו פחות כי הדירות שוות פחות כמו בכל עיר במקום סואן.

        1. דניאל מייסה

          אנחנו קצת בורחים מהדיון. דיזנגוף הוא רחוב מצויין, ידע ימים יפים יותר ופחות. אבל הוא בהחלט לא עונה להגדרה שתוארה בפוסט הנ"ל. אפשר יותר טוב מדיזנגוף.
          ולגבי עירוב שימושים – השימושים בדיזנגוף די דלים, והולכים בכיוון של להיות דלים עוד יותר. משרדים עוזבים והכל מתרכז במגורים, מלונאות ועסקים.

  2. אלמוג

    אתה התרכזת באזור המשולב שימושים אך ללא מגורים שהוא יהיה תמיד חי –
    אבל לא דיברת על האזורים המתים שיהיו מתים כל שעות היום מלבד 8:00 ו17:00

  3. כיכר גבעון הצעירה היא הדבר הכי דומה לזה שעולה על הדעת ואכן מדובר בהצלחה בעיני

    1. דניאל מייסה

      אכן גם אני ציינתי את רחוב הארבעה כדוגמא קרובה לכך, ועכשיו כשאתה מזכיר את כיכר גבעון, זה בהחלט מתקרב לתופעה הרצויה. כמובן שדרושים עוד הרבה תכנים.

  4. מישהו

    כל כך הרבה שטויות בפוסט אחד זה משהו. הרחובות הכי מוצלחים בתל אביב הם רחובות עם עירוב שימושים של מגורים ומסחר. דיזנגוף ואבן גבירול (שהוא ממש לא רק רחוב של דוכני פלאפל, רואים שלא יצא לך להסתובב שם מספיק) הם דוגמה מצויינת לרחובות שעובדים טוב בזכות עירוב השימושים הזה.

    לעומת זאת באיזור התעסוקה רמת החייל יש לך עירוב שימושים של מסחר תעסוקה ובית חולים. האיזור שומם ומת בסופי שבוע ובערב. למרות שלידו יש שכונות מגורים גדולות שמזינות אותו (רמת החייל, נווה שרת). נמל ת"א גם הוא איזור שמשלב מסחר ומשרדים, ושומם לגמרי בשעות היום באמצע השבוע. יש עוד ועוד ועוד דוגמאות כאלו, כי מה שאתה מציע זה איזור תעשייה שסמוך לשכונת מגורים. אין שום דבר מהפכני או שונה במה שאתה מציע, באמת שלא.

    גם אי אפשר כמובן שכל הרחובות בעיר יהיו עירוב שימושים מלא – יש גבול לכמות שטחי המסחר והתעסוקה שנדרשים בעיר. תמיד נצטרך רחובות שהם מגורים בלבד, או מגורים ומסחר שכונתי אבל ללא מסעדות וברים. וזה בסדר, אין בזה שום דבר פסול. רחוב צדדי שהוא רק מגורים שמתחבר לרחוב מרכזי שבו יש מגורים מסחר ותעסוקה זה נפוץ מאוד. כנ"ל גם רחובות כמו רחוב הארבעה שציינת, שיש בו תעסוקה ומסחר אבל ללא מגורים (וגם הוא שומם בסופי שבוע). בשכונה טובה במרכז עיר צריך מגוון של הכל מהכל. לא כל הרחובות יכולים להיות מגורים בלבד, לא כל הרחובות יכולים להיות לא מגורים. אבל רחוב שאין בו מגורים בכלל (וגם לא ברחובות שמצטלבים איתו) הופך לשומם לחלוטין בשעות הלילה, חגים וסופי שבוע – בהם רוב המסחר סגור וכל המשרדים סגורים.

    היתרון של עירוב שימושים משולב מגורים הוא שיש eyes on the street גם בשעות הערב. גם בסופי שבוע. יש לאנשים מה לחפש שם גם כשאין מסחר – כי הם גרים שם. זה הופך את הרחוב לבטוח יותר, תומך בעסקים שבסביבה, ומאפשר לספק שירותי תחבורה ציבורית יעילים יותר (כי יש דרישה לתחבורה שם בכל שעות היום).

    הפוסט שלך כאילו יצא מנקודת הנחה שאבן גבירול הוא רחוב נוראי, ואז ניסית לחפש למה והאשמת את המגורים, כשבפועל כמה מהמסעדות הטובות בעיר נמצאות באבן גבירול, ויש שם גם די הרבה בארים ועסקים מכל הסוגים (אפילו מכבסת כלבים אוטומטית). דיזנגוף גם הוא רחוב שמשלב מגורים ומסחר, וגם בו – כמה מהמסעדות הטובות בעיר ושטחי המסחר השוקקים ביותר בעיר.

    התפיסה התכנונית שאתה מציע כאן נשמעת יותר כמו לעצב את העיר לפי תפיסת השימושים המופרדים של שנות השישים, שהיא פשוט כישלון מוחלט.

    רחוב באורך של אבן גבירול ללא מגורים בכלל יהיה רחוב נוראי ושומם, אבן גבירול היום זה רחוב שמתפקד מעולה וכל מה שחסר לו זו מדרכה רחבה יותר ושביל אופניים בטוח יותר.

  5. מישהו1

    לדעתי השאלה העיקרית היא איך גורמים למהלך כזה בלי להתעסק בניהול של כל רחוב ורחוב שלדעתי עלול לגרום ליותר נזק מתועלת. כלומר, זאת לא בעיה רצינית לבחור רחוב ספציפי ולדאוג שהוא יהיה בנוי בצורה כזאת (דרך Nanjing בשנגחאי, שהיא רחוב הקניות הראשי בעיר, היא דוגמה טובה)- אבל לעשות את זה באופן נרחב זה כנראה עניין מורכב בהרבה שעלול לגרום לעודף רגולציה.
    אם אתה מחפש לבדוק איך צריך לעשות את זה- אני מציע שתנסה לחקור מה קורה בטוקיו ובערים יפניות אחרות. ה"מודל" הזה מיושם שם באופן נרחב- אבל זכור לי במעורפל שהשילטון מתערב מעט מאוד בקביעת שימושים, ולכן מעניין מאוד להבין אם זה קורה באופן טבעי. סתם דוגמה אחת לרחוב כזה:
    https://goo.gl/maps/bXxD8f4joh62CKDj7

    1. דניאל מייסה

      זה יכול להיעשות באופן הדרגתי, צריך למצוא את הרחובות שיש להם כבר את ה"רעב" להיות לתפקד ככאלה. כמובן שאי אפשר להכריז על רחובות כאלה באופן שרירותי. זה לא יעבוד ברוב רחובות העיר.
      אני מסכים בהחלט עם ההתערבות הנמוכה. רחובות כאלה צריכים להיות מסומנים כרחובות עם עדיפות לעירוב שימושים, וככאלה שאין בהם הגבלה על שעות פעילות ושעות עסקים (למעט מקרים חריגים כמובן), מגורים שיאושרו בהם יאושרו בקומות גבוהות, במידה מועטה ורצוי שיהיה מעוגן בחוק עזר עניין הפעילות 24/7, לכן לא תהיה אפשרות לדיירים לקבול על שעות הפעילות של העסקים.

  6. יהונתן

    יכולת להגיד אותו מסר אבל במקום להגיד אין מגורים, להגיד מגורים רק בקומות גבוהות עם בידוד. כמו התוכנית של מגדל הספירלה למשל. היה פחות מפחיד את מאמיני דת עירוב השימושים שבניגוד לרוב הדתות היא דת חיובית מאוד.

  7. אני מסכים איתך עם חלק מהדברים:

    ברחובות הראשיים איפה שאמורה להיות תנועה ערה של הולכי רגל, אמורים להיות בבניינים שמעל החנויות משרדים ולא מגורים. החכמה היא שה-CBD צריך להיות במרחק הליכה נעימה מבתי המגורים בכדי שהוא יהיה מוצלח וזה בנוסף לתמהיל עסקים נכון בCBD. דוגמאות למה שאני אומר: אזור הרצליה פיתוח מנותק מהעיר, אבל (אני מדבר עד למשבר הנוכחי) היו בו מקומות בילוי כמו מועדוני לילה ומסעדות שנתנו למקום חיים גם בלילות ובסופי שבוע, לעומת זאת מתחם הבורסה, הוא בטווח הליכה של עשרות אלפי אנשים, אבל כל העסקים בו משרתים את העובדים במקום, ולכן המקום שומם מפעילות אחרי 17:00 ובשישי שבת. גם מבחינה של תכנון של תחבורה ציבורית חכם לרכז את כל המשרדים, המסחר והבילוי במקום אחד והשכונות במקום אחר, אבל צריך שיהיה קשר רציף ביניהם.

  8. ביולוג ירושלמי

    מאמר מעניין.
    היה כיף לקרוא.
    למה זה מרגיש לי "מסובך" מה שאתה מציע?
    אפילו שההצעה היא לגמרי סבירה והגיונית.
    מה קורה עם גישה פשוטה של נניח (רק נניח כי אני לא מהתחום) תקנה מוניצפלית, שבהגדרתה מייעדת רחובות מסויימים מעורבי שימושים (לעירוב שימושים), שאותם רחובות יכילו מגורים, אך לדיירים אין שום זכות לתבוע או לדרוש שקט וכו' וכו'?…
    נקודה.
    כמו שאדם שגר ליד כביש סואן, לא ינסה לגרום להפסקת התנועה בין השעות 14:00 ל- 16:00… חביבי, בחרת לגור ליד כביש סואן? תתמודד.
    באמת נשגב מבינתי הפשוטה למה תקנה מחייבת שהרחוב הנ"ל הוא בהגדרתו רחוב מעורב שימושים, ומי שגר בו לא יכול לבוא בטענות, ואם כן שיעבור רחוב.
    למה זה לא כזה פשוט מבחינה מוניציפלית רגולטורית?
    (תקנה של עיר וכו'?).

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן